Rénover mon hôtel

Première destination touristique, la France jouit d’un important vivier en matière d’hébergements de vacances et d’hôtellerie. La Normandie, terre d’accueil traditionnelle, n’est pas en reste. Si les locations entre particuliers avec notamment des plateformes du type Airbnb viennent profondément bousculer le marché, les maisons d’hôtes connaissent également un attrait important en jouant la carte de l’authenticité.

Chambre d’hôtes, gîte, quelles différences ?

Le terme « maison d’hôtes » n’a officiellement aucune existence juridique. Dans la pratique, il désigne aussi bien la chambre d’hôtes que le gîte qui font en revanche référence à des structures et des services bien précis.

La chambre d’hôtes désigne une chambre située chez l’habitant permettant d’accueillir, à titre onéreux, des touristes pour une ou plusieurs nuits. Ce service est assorti de prestations (nettoyage, petit-déjeuner, etc.) et reste limité à cinq chambres pour une capacité d’accueil maximale de 15 personnes. L’ouverture d’une chambre d’hôte nécessite une déclaration en mairie.

Le code du tourisme définit le gîte comme un meublé de tourisme proposé à la location par des particuliers pour une période maximale de trois mois. Le bien (maison, bâtiment transformé en logement, appartement) doit être à la disposition exclusive du locataire et son usage autonome, c’est-à-dire doté d’équipements indispensables : cuisine, salle de bain, pièce à vivre, chambre(s). Une déclaration d’activité en mairie est également nécessaire sous peine de contravention.

La question du statut juridique

Deux solutions principales s’offrent à vous avec des incidences en matière de fiscalité. La location meublée vous permet de déclarer vos revenus locatifs en tant que loueur en meublé non professionnel (LMNP), c’est-à-dire au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ainsi, vous pourrez prétendre à un abattement de 50% sur vos revenus locatifs en optant pour le régime forfaitaire. Mais ce statut reste limité à un revenu annuel locatif inférieur à 23 000 € ou à 50% des revenus professionnels du foyer fiscal. Enfin, en cas de revente, la plus-value sera imposée au même titre que pour les particuliers ; l’exonération complète n’intervenant qu’au bout de 30 ans.

L’autre statut, celui de loueur meublé professionnel (LMP) offre aussi quelques avantages. En tant que local professionnel, votre maison d’hôtes échappe à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI, ex-ISF). Enfin, en cas de revente avec plus-value, il existe une exonération totale si les recettes locatives restent inférieures à 90 000 € HT sur les deux dernières années et que le bien est loué depuis plus de 5 ans. Pour des recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 € HT, l’exonération sera partielle. En revanche, pour une activité exercée depuis moins de 5 ans ou si les recettes sont supérieures au plafond, l’imposition sera totale.

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